買賣與贈與移轉出租房屋的稅費比較｜過戶前要算清哪些稅

買賣與贈與：出租房屋換手的兩條路

買賣是有對價的移轉，一方付錢、一方交屋，交易金額是雙方合意的價格；贈與則是無償的移轉，通常發生在父母與子女或親屬之間，沒有實際金流對價。因為有沒有對價，兩者要面對的稅目就分岔了。買賣這條路，賣方要面對移轉時的財產交易相關稅目，買方要面對取得時的相關稅目；贈與這條路，則要面對贈與相關的稅目，並由不同的一方承擔。房屋若還在出租中換手，還要多考慮租約與押金的承接問題，這也是容易被忽略的一環。

兩種移轉的稅費結構對照

把買賣與贈與的稅費結構放在一起看，差異會清楚許多。買賣移轉時，通常會涉及賣方端的財產交易所得相關稅目、土地增值相關稅目，以及買方端在取得時的相關稅目與規費；贈與移轉時，則主要涉及贈與相關稅目、土地增值相關稅目，以及受贈人取得時的相關稅目與規費。兩者計算的基礎也不同，買賣多以實際成交金額或評定基礎計算，贈與多以官方評定的價值為基礎計算，這使得同一間房子走不同路徑，稅負可能有明顯落差。實際稅目與稅率，一律以財政部及各地稅捐稽徵機關當年度規定為準。

• 買賣路徑：一般涉及財產交易所得相關稅目、土地增值相關稅目，以及取得時的相關稅目與規費，計算多以成交或評定基礎為準。
• 贈與路徑：一般涉及贈與相關稅目、土地增值相關稅目，以及取得時的相關稅目與規費，計算多以官方評定價值為準。
• 兩者共通：都需辦理產權移轉登記並繳納規費，出租中的房屋還須處理租約與押金的承接。

要特別提醒的是，贈與雖然沒有實際付錢，卻不等於免稅，贈與相關稅目有其計算方式與免稅額規定；買賣雖然有金流，但若房屋持有期間與取得成本符合特定條件，賣方端的稅負也可能不同。哪一條路整體稅費較低，會依取得成本、持有期間、評定價值與親屬關係而有很大差異，沒有一體適用的答案，務必以個案試算並以主管機關規定為準。

出租中的房子換手：租約與押金怎麼辦

房屋若正在出租的狀態下移轉，無論走買賣或贈與，都會多出一個租約承接的問題。原則上，房屋所有權移轉後，原本的租賃關係並不因換手而當然消滅，新的所有權人通常要承接既有租約直到期滿，這就是常說的買賣不破租賃的精神。因此在移轉前，房東應把租約狀況、剩餘租期與押金金額交代清楚，並在移轉文件中處理押金的移交，避免新舊所有權人對押金歸屬各說各話。

實務上，出租中換手最常出現的糾紛就是押金。押金原本由原房東收取保管，房屋換手後，這筆押金應如何隨之移交給新所有權人，若沒有在買賣或贈與的文件中寫清楚，房客到期要退押金時就可能找不到人。因此代書通常會建議，在移轉時一併結算押金與租金收付狀況，由新舊所有權人書面確認押金移交，並通知房客所有權人變更與後續繳租對象，讓租賃關係平順地過渡到新東家。

各自適合誰：房東如何選擇移轉方式

買賣與贈與該怎麼選，關鍵在於移轉的對象與目的。若是要把房子換現金給沒有親屬關係的第三方，那自然是走買賣；若是要把資產傳承給子女或親屬、不涉及實際金流，才會考慮贈與。但實務上更常見的糾結，是父母想把出租房移轉給子女，究竟該用買賣還是贈與，這時候就要把兩條路的整體稅費與後續影響一起比較，不能只看眼前哪個稅金數字小。

• 適合買賣：移轉對象為非親屬第三方、有實際金流對價、賣方希望一次性換取現金。
• 適合贈與：移轉對象為子女或親屬、以資產傳承為目的、不涉及實際對價。
• 親屬間的兩難：父母移轉給子女時，買賣與贈與各有稅費與後續影響，宜整體試算而非只看單一稅目。
• 出租中移轉共通：無論哪條路，都要處理租約承接與押金移交，並依規定辦理申報與登記。

需要提醒的是，親屬之間若以明顯偏低的價格買賣，稅捐機關可能會依規定以評定價值認定，未必能達到原先想省稅的目的。因此親屬間移轉出租房，最好在事前就把買賣與贈與兩種情境完整試算，並考量子女未來若再出售的成本認定，做整體而非片段的規劃。稅務內容涉及個案差異，本文僅供一般說明，實際請以主管機關認定為準。

移轉前的準備與申報提醒

不論選擇買賣或贈與，出租房屋移轉前都建議做好幾項準備。第一，調閱最新登記與稅籍資料，確認產權與持有狀況；第二，整理取得成本與持有期間的相關證明，作為稅費試算的依據；第三，盤點現有租約的剩餘租期與押金，安排承接與移交；第四，依規定於期限內辦理申報與繳納，並完成產權移轉登記，避免逾期產生額外負擔。這些流程繁瑣，多數房東會委由代書協助辦理，確保各項稅費申報與登記一次到位。

買賣換取的是現金與乾脆，贈與換取的是傳承與情感，但兩者背後的稅費結構與申報義務都不能輕忽。把稅費、租約與押金三件事一起規劃，移轉才會順利，也才不會在過戶後才發現漏算了什麼。稅務事項請以財政部與各地稅捐稽徵機關的當年度規定與個案認定為準，本文立場中立，僅供房東初步理解方向之用。若你正考慮把出租中的房子移轉給家人或賣給第三方，想先釐清兩條路的稅費與租約承接該怎麼安排，歡迎加入官方LINE預約諮詢，由專人依你的情況提供中立說明。

常見問題

問：把出租房送給子女，是不是就不用繳稅了？

答：不是，贈與屬於無償移轉但仍有贈與相關稅目與免稅額規定，並涉及土地增值與取得時的相關稅目，實際稅費請以主管機關當年度規定與個案試算為準。

問：房子還在出租，賣掉之後房客要搬走嗎？

答：原則上租賃關係不因所有權移轉而當然消滅，新所有權人通常要承接既有租約至期滿，也就是買賣不破租賃，租約與押金應於移轉時交代清楚。

問：父母把房子低價賣給子女，可以省稅嗎？

答：親屬間以明顯偏低價格買賣，稅捐機關可能依規定以評定價值認定，未必能達到省稅目的，建議事前就買賣與贈與兩種情境整體試算。

問：出租房移轉時，房客的押金要怎麼處理？

答：押金原由原房東保管，移轉時宜由新舊所有權人書面結算並完成移交，同時通知房客所有權人變更與後續繳租對象，避免日後退押金爭議。